擁抱全世界

依不動產經紀業管理條例規定，指土地、土地定著物及其可移轉權利；房屋指的是成屋、預售屋及其可移轉之權利。

隨著兩黨總統候選人底定，國內大選的氣氛正式成型，預計下半年房市將會受到選舉因素影響，根據過去四次民選總統結果與房市的關連性來看，總統選舉前因執政黨都會釋出政策利多，營造有利勝選環境，選舉當月房市交易量都是成長的，但選後房市不見得有慶祝行情，中長期景氣仍要看市場基本面，以及個別地段、產品而定。■　打房效益會持續? 考驗執政黨　　這幾年日益高漲的房價，成為十大民怨之首，政府在近幾年也陸續推出不少打房政策，企圖抑制過熱的房價，尤其在今年2月底宣佈、預計在6月份上路的奢侈稅威力最大，影響層面也最廣泛，但一般民眾卻仍覺得房價高、買不起，而打房又讓相關房地產業者叫苦連天，下半年政府還有無其他政策仍待觀察。　　美商ERA不動產總經理特助李恆宇分析，總統大選前房屋交易量大增，最主要有兩個原因，其一是執政黨以執政優勢都會釋出很多政策利多，以營造有利的勝選環境，對於提振市場信心有幫助，交易量自然增加；其次，由於歷次總統大選月都是在三月，在二月比較基期較低情況下，選舉當月房市交易量大增是很正常的。■　選後房市表現 看兩岸關係和景氣　　至於明年大選前後房市表現會如何？李恆宇認為，由於明年大選因合併立委選舉將提早到一月投票，所以選前房市交易可能無法像過去一樣爆量，而是出現「價漲量縮」與「價跌量縮」兩種結果，前者是市場惜售，後者是民眾信心疲弱買盤不足。一般而言，選戰越激烈，房市觀望氣氛越濃，價跌量縮的機率就越高。　　但李恆宇強調，不論是哪一黨贏得總統寶座，現行兩岸政策已經不容許再發生重大變動，故總統選戰一旦底定，市場信心反而會為之一振，商辦不動產市場將因預期的新增需求，而展開更強勁之補漲行情，這也是為什麼今年外資不斷加碼，強力買進北市商辦不動產的主因。

日本311震災屆滿兩個月，國人赴日購屋五月已經恢復到震災前的買氣水準，台灣人危機入市的勇勁，帶動新興赴日購屋潮，尤其是針對商辦、店面及土地等大型投資物件頗受青睞，而半數以上的客戶是直接以現金購屋，充分展現台灣驚人的經濟實力。(戴瑞芬報導)奢侈稅震撼台灣房市，投資客轉移陣地，趁日本震災危機入市，出手炒作日本房市。去年中才進軍日本的信義房屋，發現4月份辦的看屋說明會人潮爆滿，5月份還需加開場次，甚至緊急從台灣加派人手到日本支援，而東京辦公室更已不敷使用，必須再裝修，才能因應一波又一波的台灣投資客潮。這一波新興赴日購屋潮，主力客層成交價格約2,800萬~3,500萬台幣間，半數以上的客戶直接以現金購屋，充分展現台灣驚人的經濟實力。仲介業指出，台灣民眾想買日本房子，就算不懂半句日文，不了解日本的稅務規定，都沒關係，因為從看屋、簽約、申貸、交屋、出租代管等都有完整的全程服務，尤其最受青睞的商辦、店面及土地等大型投資物件，還有量身打造專人服務。炒房投資客轉進日本房市逢低進場，房仲業指出，除3月日本房市因震災受到影響，4月的市場成交量已經出現成長，五月更是恢復震災前的水準。

信義計畫區一直是台灣商辦的領頭羊，租金也冠於全台，繼去年巴黎銀行及野村證?遷入後，安聯人壽預計在今年中，從敦北民生商圈搬遷至信義計畫區的信義國際大樓，預計承租面積達兩千坪。根據房仲統計，今年上半年外資金融機構在信義計畫區中，就承租8000餘坪的辦公室空間，其中絕大部分要當成台灣區的總部使用，台北曼哈頓招牌越擦越亮。■　建設開發續到位 未來發展金雞母全球資產管理公司專案經理王維宏指出，早期國貿大樓、世貿展覽館以及台北市政府的遷入，提供便利的外貿商務機能，加上信義計畫區屬於整體開發的土地重劃區，基地有最小開發規模的限制，因此地主或開發商後期興建時，紛紛朝向頂級商辦大樓或企業總部的方向開發。　　2004年台北101大樓完工落成，吸引證交所等重要金融機構進駐信義計畫區。此後，信義計畫區憑藉著屋齡新、設備佳的優勢，這幾年不斷吸引市中心區的金融保險業往此地移動，因此遂有台北金融曼哈頓的稱號。■　機能完善 外商金融業最愛王維宏分析，今年以來外資金融機構搶進信義計畫區動作更趨積極，包括星展銀行將台灣區總部由南京東路五段遷移至新光信義金融大樓，匯豐銀行將消金總部由板橋搬遷至新光曼哈頓大樓。還有像中國銀行租下松仁路的全豐盛105大樓低樓層，巴克萊證?租下國泰信義經貿大樓高樓層，都是今年以來大型金融機構插旗信義計畫區的指標案。目前華南銀行目前正在興建的松仁路總部大樓，以及遠雄人壽未來也將進駐A1基地的松高路總部大樓，而國泰人壽A3基地原本高樓層規劃為飯店，目前已調整為辦公使用，屆時勢必吸引其他大型金融保險業爭相進駐，信義計畫區已成為國內外金融機構設立總部的首選區域。

奢侈稅即將在6月1日正式上路，對於想買房子的民眾，心中一定充滿許多不安，到底奢侈稅後要怎麼買?專家表示，現階段市場成交量能依然維持低檔，價格則視區域、產品個別表現。如果是自住客，其實不用太擔心奢侈稅，可趁著現在奢侈稅實施前大膽進場，但如果是投資置產族，則要有長期抗戰的準備，眼光要看得遠一點，不建議短線操作。■　自住買屋需求 開徵前進場最好　　永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，目前整體房市平均成交價小幅下跌，不過次級地段、產品仍有5-15%不等跌幅，從奢侈稅發布後第六週開始，公司委託量也明顯減少，顯示未來奢侈稅實施後，屋主願意出售比率也可能逐漸降低，屋主不願賠售的情況下，索性乾脆就不賣了。建議買方進場要趁奢侈稅六月一日正式實施前的這段時間，把握進場購屋良機。　　奢侈稅後成交量一直無法成交的原因，主要是買賣雙方對於價格認知差距過大，所以無法成交，但隨著距離奢侈稅實施日6月1日越來越迫切，屋主適度讓價展現誠意，買方也能接受，買雙方價格認知差距有明顯縮小，因此，到了第九周，成交量及收斡量又逐漸恢復到今年一月的正常水準。■　投資置產 長線佈局為佳　　針對投資置產族，黃增福表示，未來經濟仍成長，ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長線，眼光要遠，短線不建議操作。口袋要夠深，精算財務槓桿，做好中長期投資準備。

12年國教將於103年上路，高中職與五專預計將有7成以上招生名額是採「免試入學」，且可能採取大學區制度。借鏡國中小的明星學區房市搶手，房仲業因此評估，選擇明星高中的學區宅，會是投資型購屋的熱門產品。(戴瑞芬報導)信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，在望子成龍、望女成鳳的心態下，不僅是國中小的明星學區，未來的明星高中學區宅，都會是投資型購屋的熱門產品。為了不讓孩子輸在起跑點，目前台北市的明星國小，都嚴格要求必須設籍滿六年才可入學，等於小朋友一出生就要設籍，對於希望小朋友在台北市市中心明星學校念書的父母來說，雖然可能買不起標準3房，但透過設籍住宅仍可滿足需求。房仲業指出，明星學校的設籍套房，只要自備款足夠，其實負擔並不重，以熱門的新生雙語國小學區總價約800~1000萬元的套房為例，央行選擇性的信用管制加上套房貸款成數低，需要自備款約400~500萬元，但之後可以用租金養套房，房子賣掉後又能把自備款拿回，實際上真正的花費支出並不多。根據信義房屋的成屋行情資料，明星學區的房價向來比區域房價高出一、二成以上，只要打著明星學區的招牌，這幾年來房價年年上漲，如大安區的新生國小及師大附中學區，近三年漲幅都在三成左右。學區內的公寓房價在75至85萬之間，大樓房價更飆至80萬至90左右，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上三、四萬元。房仲業認為，優質學區宅以及具有明星國中小甚至明星高中的完全學區宅，受到投資型購屋青睞進場，房市行情被長期看好。

奢侈稅今天正式上路，短期交易非自用不動產的投機客，將被加徵10%到15%的奢侈稅。對於房地產的影響，學者和業者認為，台北市中心精華地段，房價波動不大，但是市郊餘屋量大，價格將會下修。（張佳琪報導）從二月底財政部釋放出課徵奢侈稅的訊息之後，部分房價過度飆漲的地區價格陸續修正，儘管修正幅度沒有辦法讓民眾滿意，但也代表奢侈稅對失控的房價確實起了一些效應。六月一號開始，奢侈稅上路，到底房地產市場是會像建商所言利空出盡逐步回溫，還是如學者研判，效應還會再發酵，有待觀察。財政部部長李述德則是對投機客喊話，不管用什麼方式規避奢侈稅，財政部絕對查得到，因為凡走過的必留下痕跡。李述德說：「這都查得到的，因為凡走過必留下痕跡、凡搬錢必留下記錄，這一定有的」。奢侈稅課微的範圍還包括高價的汽車、飛機、直昇機等等，這些奢侈品只要達到新台幣三百萬以上，都會被課徵10%的稅額。另外，五十萬以上的家具、保育類龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮等產品，同樣要課奢侈稅。

台灣地窄人稠，一般建商在規劃兩房空間時，其房屋權狀通常不超過25坪，現在每三位購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅，導致都會中，兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案，但未來如果要小宅換大宅，兩房產品的增值空間如何？就必須認真評估了！【網路地產王/綜合】■　地段決定房屋身價 抗跌保值好出租不管多大坪數，只要是位於生活機能佳的區域，例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等，房價的抗跌性較強。以台北市為例，除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外，其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。此外，門牌是否為重要道路也是個要件，即便位於小巷內，也能提高身價，以台北市信義計畫區週遭的小宅來說，無論是套房或兩房小住宅空間，門牌為「忠孝東路」，即使離捷運站距離較遠，其房屋售價就是會高過門牌為「基隆路」的房子，反之，15坪以下的小宅如果離交通要點較遠，很難從銀行得到貸款的支持，此外，市區的小宅也比較容易租出去。■　社區決定生活品質 隔間影響租售潛力一般來說，若住宅座落在社區的話，轉賣時確實會較具賣相，不過，社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先，是公設比例問題。小宅的坪數有限，因此若位在社區內，則公設比例過高，室內實際坪數就縮水，即使勉強規劃成兩房，住起來也會覺得不舒暢；另外，房仲業者均建議，最好避免住到全為套房的社區，以免戶數相對較多，出入複雜，因此在選擇社區住宅時，最好選擇管理品質好，住起來也安全、愉快。另外，房仲建議，格局不好，相對地空間動線也會受到影響，樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間，而複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數，間接產生壓迫感，尤其是坪數不大的小坪數空間，像是20坪左右，隔成兩房則剛剛好，若是要隔成三房兩廳，每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間。在觀察房子時，要特別注意，屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大，至少，臥房的大小要能容納雙人床，將來若要分租或轉售，租方或買方的接受度會較高；樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間，因此遇到這樣的房子，最好是避掉，像是有長走道或陽台過多等，也最好考慮再三。

新北市五股區日前發生大爆炸，造成4死38人輕重傷的慘劇，經檢警深入調查後發現，引起爆炸的主因是貨車司機與香鋪店老闆卸貨中途，不慎引起火災，造成15噸大貨車所載運的高空煙火全數引爆，爆炸威力驚人，不僅周邊建築物嚴重受損，更造成4死38傷的悲劇，類似的不定時炸彈，或許就在你我住家周遭，如何住的安心，成為重要的課題。【網路地產王／洪倩宜】■　重大公安事故頻傳 點出居住安全問題過去這段時間景氣狀況向上攀升時，條件好與不好的房子，都有買方願意接手，若僅是看得到福地的住宅，倒也還好，只是住的人心裡面不太舒坦，若是住家靠近加油站、瓦斯槽、金紙店甚至變電所等，萬一發生事故，就可能危及生命危險。房仲業者指出，近期包括台中的夜店大火、基隆的走山事件加上五股的爆炸事件，將讓民眾購屋時更加注意住家的居住安全問題。■　嫌惡設施影響房價 購屋前不可不慎除了肉眼可見的加油站、金紙店、大型瓦斯槽等設施外，還有一些必須要多勤勞走動才能發現的嫌惡設施，包括屋頂或者鄰棟是否有基地台，周邊是否有廟宇等，基地台可能會有電磁波過高的疑慮，廟宇則有噪音或空氣汙染等問題。除了這些常見的嫌惡設施之外，還有一些嫌惡設施是即使路過也看不出來的，如大型的變電所，若特別經過遮蓋與裝飾，沒有細看確實很難分辨，建議看屋時可以順口問一下房仲業者，附近有無嫌惡設施，以免購屋之後才發現周邊有嫌惡設施，這時就為時已晚了。

每一個人之所以要接受教育，其中最重要的原因之一，就是為了要學習謀生的能力，所謂基本的謀生能力，通常只要擁有一技之長，在群體互助的社會之中，就一定會有活兒幹，只要是有活兒幹，就不會沒有飯吃！可是社會經濟為什麼會演變成現在，即使擁有了一技之長也未必真的能餬口，非得要靠「機會財」致富？打房最後不得不祭出「奢侈稅」的手段，另外也顯示出社會經濟上所得分配不均現象，解決問題的根本並不是法案決議通過就算了，其他背後影響所及之就業機會與基層民眾的生計，同樣也值得大家去關心。■　「奢侈稅」案，牽動房產結構性的就業環境關係　　什麼是一技之長，在房產居家領域的這個生活產業當中，像是「開鎖、配鎖」這一個小項目，其實也是不可缺少的，單純學會這項技能，就只要選定一個區域開一個小小的店舖，用不著太大的空間和租金的預算，自然也可以維生。因為一個區域的房產居住市場裡一定會有人買屋、換屋；要不就是租屋、換租，不管是房屋的買賣或租賃，只要其中有任何的異動，鎖店就會有商機，也就能生存。　　當房市熱絡，各行各業的發達商機，並不會讓人對生存、生計的問題有所疑慮，但是當社會的經濟活動一旦停滯，不免就要令人擔心了！「奢侈稅」的議案，計較如何讓有能力置產、消費和投資的人可以多吐一點錢出來，像一齣懲罰富者投機的戲碼，看得全民樂透叫好，但是不健康的投機房市，用不健全的法令政策來抑制，不論是「齊頭」或「立足點」皆不平等，真正貧者所面臨的問題，有誰可以真正去關心呢？當經濟活動一下子瞬間消失，對於擁有資金可從事投機行為的商機不見了，但是對於最基層的社會工商勞動成員，就只能依賴類似於「配鎖、開鎖」這種被動型態的自然商機，您說他們應該要如何改變現狀提昇生活品質和環境？■　重商經濟決策的思考，荒謬如同「何不食肉糜？」　　光以房市立場來看總體經濟所面臨的問題，就好比是用「台北人」生活和消費的習慣性思維去看待其他所有的地方；用「金融投資」的商業模式套到其他所有產業的生存和生計，表面上可以解決整體社會產業鏈的結構性問題，提升了產能和競爭力，受益的是資本家，受害的卻是各個產業最基層的勞動人口。　　於是有人可能會說，在自由競爭的環境體制之下，失去機會的這些人他們自己應該也要懂得自我提升價值，否則就只能接受被淘汰，錢財入不復出的原因是個人問題，那些賺不夠來花的人就是因為不懂得理財所以才會如此的，可以靠投資理財增加自己的財富啊！他們為什麼不去投資？……「為什麼不投資理財？」抱持有這種想法的執政官僚，不也就像是現代版的「何不食肉糜？」亦如同「恐龍法官」事件的迂腐荒謬無異一般！　　如果忽略了「Ｍ型化」所造成的新增弱勢族群這一端，並且不去探究為何造就了弱勢比例增加的原因，而完全歸究於人民個別的競爭力問題，那麼就好比是將居民百姓棄之於叢林，自行去面對「弱肉強食」與「適者生存」的野蠻生態沒有兩樣。■　解決「Ｍ化」的後遺症，政府應將社會福利之責任當作「產業」來經營　　所得與資產財富「Ｍ型化」結果並不只是房市所造成的問題，拿房市開「奢侈稅」的藥方並不能治本，當國家工業與科技化的生產力提升之後，從事於生產製造的勞動人口需求降低，同時即表示國家總體所提供之就業機會減少了，如果其他各種通路或金融等相關之服務業所提供的就業機會又無法增加，結構性的失業以及其他受扶養人口數量的增加則屬必然的問題，既然職業分配和財富分配不均的情況無可避免，國家的經濟政策在提撥補助於社會福利的比重，也應該相對要增加才是。　　如果政府能將社會福利與扶持弱勢之責任，當作一項政策性的「產業」來經營，包括社福機構、志工團體……每一個組成分子都能發揮功能，如此就連因為結構性失業的居民也都可成為社會互助產業之中的角色，不僅自助、也可以助人。既然「奢侈稅」的法案可以如此快速地立案通過，那麼由資本與科技所造就而產生的「Ｍ型化」社會問題，政府也應該展現決心與效率，創設「社福產業」的互助法案，使社會貧富的問題藉由「產業型態」的執行力與行動效率，創造出一個良好的互助社會經濟環境。