擁抱全世界

犀利人妻議題發燒，離婚也成為民眾關心的焦點，確實，近年來離婚率大幅增加，也讓民眾在居住行為上有所改變。精華區內套房或是兩房產品變得更受歡迎，需求也相對堅穩。房仲業者指出，離婚是一般人所不願意發生的事情，但如果真的不幸遇上，將居住問題解決更容易開啟新生活，因此業者建議，離婚者如果希望可以快速搬離傷心地，可以先採取租屋方式，暫時找到落腳的地方，再慢慢開啟新生活。■　離婚莫驚慌 步上正軌最重要　　房仲業者指出，離婚首要之務，就是要檢視財務狀況，特別是住宅。如果夫妻倆共同持有住宅，貸款又還沒繳清，一定要將未來繳付方式在離婚協議上寫清楚，以免一方耍賴。而不少離婚夫妻後來會採取將房屋出售的方案，除未來財務上比較清楚，也不容易發生相關糾紛。如果房屋要出售，建議在出售前不一定要先買屋，可以考慮租屋方式，除了負擔不會太重，也更可以爭取適應新生活的時間。■　單親家庭重安全 社會救助也可靠　　房仲業者也建議，如果是要養小孩的單親媽媽或爸爸，由於工作家庭兩頭燒，和小孩相伴的時間較少，因此尋找房屋時，要特別注意安全性。而針對單親媽媽，目前不少地方政府也有提供暫時免費居所或是短期便宜租賃，都是單親家庭可以考慮的方案。

過了適婚年齡且能幹又單身的女性越來越多，甚至成為購屋族群的主力，也成了許多建案主要消費訴求對象，相對男性來說，女生更有投資理財收租的概念，房仲業者表示，想要當一個成功的包租婆，注意四大要件挑選好房屋。■　居家環境安全 鄰近交通要站　　中信房屋表示，戶數太多社區出入複雜房子不好管理，對於獨居女子來說安全上多一分威脅，如果大樓內有酒店等八大行業進駐，對未來轉手房價、出租租金都是一大影響，是不可輕忽的問題，建議尋找投資標的時，盡量避開此種。　　交通便利不僅對生活多一分方便，對安全也多一分保障，對搭乘小黃及自己較沒有交通能力的女性來說，鄰近大眾交通運輸工具會是較好選擇，當然房屋出租率也比較高。■　500公尺內有生活圈 選擇進可攻退可守　　單身女性不妨選擇以房地產標的為中心向四周放射５００尺左右，恰巧是步行１０至１５分鐘的距離，生活機能完善的區域，一般租客都會搶著要，空置期自然降低。　　信義房屋指出，投資房屋時也記得先挑進可攻、退可守的房屋，單身時候可以自己住，未來有結婚打算能出租，坪數也最好預留未來轉售彈性，在適當區域購買對的產品，例如在學區可以買套房，在住宅區盡量以三房商品為主，不論投資或轉售，都佔有較大利多。

奢侈稅衝擊房市，「假」豪宅現原形！最近，價高的頂級房宅市場，雖然受衝擊的情況有限，但有些位於次級區域的假豪宅，成交數量卻大幅下滑，房仲評估，飾很可能受到奢侈稅衝擊，很多人慎選投資標的，讓這些次級物件的行情大跌導致！■　購屋族學聰明了!假豪宅不再吃香這幾年，在房市一片榮景中，出現不少非精華地段或不具有絕佳樓層、景觀及視野，卻喊出頂級豪宅價位的建案，但就在奢侈稅上路前夕，有房仲業者發現，5月區域型豪宅產品價格，呈現越外圍價格修正幅度越大市況，台北市和新北市成交價位創新高比重，在今年首度滑落10%以下。根據永慶豪宅事業部統計，5月大台北豪宅中，總價低於新台幣6000萬元的區域型豪宅，無論在台北市中心區域、台北市郊區或是新北市，平均單價都比4月向下修正1.7%至3.2%，而且是連續4個月下滑。而位置越外圍的區域豪宅，價格修正幅度越大。區域豪宅成交價位創新高比重，1月在北市中心高達52%，北市郊區39%，新北市22%；到了5月，創新高比重全部低於10%。■　假豪宅乏人問津 頂級豪宅不跌反漲「這跟奢侈稅，脫不了關係！」房仲認為，最近拋出物件的投資客大增，其中，有不少魚目混珠的假豪宅，因為市場的供給量大增，趕在奢侈稅徵收前拋出，但這個敏感時間點，購屋族的敏銳度也不低，對於物件的挑選更為嚴格，因此，才造成這類假豪宅的成交量大跌！相較之下，市中心精華地段、總價6000萬元以上的頂級豪宅產品表現穩健，5月價格比4月逆勢微幅上漲0.5%，而且成交價位創新高比重仍保有兩成以上。儘管頂級豪宅有優勢，不過永慶房屋首席房產顧問葉國華提醒，由於最近成交個案價位創新高比重與今年初普遍有50%以上的比重相較，明顯低了不少，顯示買賣雙方的價格拉鋸仍相當激烈。

奢侈稅6月1號才要正式實施，但是抑制房地產市場短期炒作已漸成效，不過，房市交易量卻也因此萎縮。為了健全房屋市場，行政院長吳敦義今天指示，相關部會在一個星期內提要出多元優惠措施，放寬補貼，以活絡正常房屋市場交易。而根據內政部研議，青年安心成家方案的貸款補貼年限，將由20年延長為30年。（張德厚報導）馬政府祭出「奢侈稅」，抑制房地產市場短期炒作，房價雖然不再上揚，但是市場出現交易量萎縮、買賣雙方觀望的情形。為了健全房屋市場，實現居住正義，行政院長吳敦義5日在行政院會中指示，相關部會一個星期內提出多元優惠措施，放寬補貼，活絡正常房屋市場交易。新聞局副局長王麗珠轉述吳揆的說法：『對首購或換購的青年及一般民眾，提供多元優惠措施，協助其租購優質住宅安居，並活絡正常房屋市場交易。院長特別指示，陳副院長、林秘書長於近期內邀集相關部會研議，並於一週內提具體的措施，將個部會的構想，整合出完整的配套，一方面可以遏制炒作，一方面可以健全房屋市場。』在相關配套方面，內政部決定放寬「青年安心成家方案」及「整合住宅補貼資源實施方案」的貸款利息補貼，補貼年限將由20年延長為30 年。對於提出住宅補貼申請、經審查符合條件的民眾，無論是租金補貼或是購置、修繕住宅的貸款利息補貼，都將不受年度計畫戶數的限制。另外，財政部的「青年首購優惠」500萬低利貸款，可以與內政部的「青年安心成家方案」貸款額度搭配並用，合計最高可達720萬，貸款成數最高可達8成。

報稅季節到來，近來隨著政府打房的腳步，開始針對不動產交易課稅，但其實只要把握住一些原則，房地產交易還是可以透過合法的方式聰明節稅，房仲表示，其實房產買賣交易雙方無論賺賠，都能有條件扣抵稅額達到節稅的目的，如果是換屋族在賣屋兩年內再買房子，且重購房價高於出售房價並符合自用住宅條件，還可享「重購自用住宅扣抵」。■　賣屋賺賠要注意 節稅方式大不同一般正常的買賣交易通常是賣方賣得的售屋價金，會大於當初取得時之價格，若屋主是以低價賠售時，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，如果當年度不夠扣抵，可於之後三年的財產交易所得扣除，但賣方必須提出售屋的實際價格減去當初取得該屋之成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件才行。　　在去年換屋的消費者，除了土地增值稅享有重購退稅外，若購買的房屋價值大於出售房屋所得時，江龍名表示有機會可以依稅額中扣抵或退還，只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。■　包租公包租婆 節稅睜大眼樂當房東的包租公、包租婆們，即使讓房客申報租金收入，也未必會當繳稅大頭！可依財政部公告的標準，直接扣除租賃收入43%的必要費用，以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。或是採取另一種方式將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用，如房屋折舊、修繕支出等逐項提出證明，作為列舉扣除之用，消費者不妨試算何種方式申報最划算。

在少子化的台灣，不少學校因為招生不足，正面臨年年減班的命運，不過也有許多重視教育品質的現代孟母，拚了命想把孩子送進所謂的明星學校，然而要擠進名校窄門代價不斐，若想跨進明星學區，以市場上因應設籍的10坪學區套房計算，想要擠進天母國中及陽明高中國中部，家長起碼要2.18年不吃不喝才買得起，而信義區的興雅國中難度更高，要5.21年。■　現代孟母難當 學區宅很難買　根據台北市教育局公佈99學年度的22所公立滿額國中來看，以信義區的興雅國中為例，學區套房行情，每坪至少75萬起跳，而松山區的敦化國中及中崙高中國中部也不遑多讓，學區套房行情，站上85萬，榮登最貴氣學校。而中正國中及金華國中向來是家長心目中的模範生，成交行情落在每坪80-95萬之間，鍍金門牌十分保值，另位在大安區的師大附中國中部學區宅，由於設籍範圍僅限二個里，有錢還未必買得到設籍宅，堪稱最難擠的超級搶手學區。■　士林文山學區宅 負擔相對輕鬆HouseFun新聞中心經理李建興強調，雖然學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，不過在房價持續攀升下，現代孟母應衡量經濟能力，不宜盲從跟進，過度擴張資產，以免落入套牢的窘境，若想購買學區宅，士林區的百齡高中國中部、陽明高中國中部)及天母國中，房價所得比約2.5~2.18之間，另文山區的政大附中國中部，也是近幾年竄起的明星學校，房價所得比相對偏低，都是家長可參考的學區宅指標。

新光松江、承德與板橋大樓的不動產資產信託，18日公開標售，標售底價為21.27億元，最後由新光合成纖維等3家公司得標，得標金額為35.24億元，溢價約65.7%，新纖出價金額高於富邦人壽、國壽、台壽保、中壽、新壽等公司。全球資產統計，近年經營狀況不錯的傳統產業，最近3季就買進大台北地區超過100億元的辦公室、廠辦或商場，相當看好商用不動產後市。■　政府打房 壽險瞄準商辦
此次能夠順利高價標脫，全球資產管理公司專案經理王維宏分析，「稀有釋出、地段佳、產權單一、穩定收益、改建價值」都是吸引買方高價搶標主因，由於三棟大樓都是完整產權的標的，出租狀況穩定，而現況除了已出租的辦公室之外，更有200～300坪不等的方正土地，加上平均屋齡普遍超過20年，位置最好的松江大樓屋齡近40年，未來若規劃重建開發效益可觀。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，對壽險業來看，這三棟商辦大樓都有租約，有持續穩定的租金流入，沒有買素地須「即時利用」的問題，故吸引各家壽險業者進場競標，而原本就有意標回的新光人壽不僅自己有投標，同時聯合集團子公司再投一標，最後以超高價得標。■　傳產業實力雄厚 積極佈局商辦
近年以來受惠國際原物料價格攀升，加上中國市場崛起，國內的傳統產業公司經營狀況大幅改善，因而衍生出不少置產需求，除了不少傳產老闆購置豪宅外，更有傳統產業開始購置台北市精華區的商用不動產，全球資產公司統計，光最近3季以來，傳統產業購置大台北地區辦公室、廠房、商場的金額，就超過百億元。

規劃一個專業視聽室，絕不是單單買個電視加音響就完成的，視聽空間不只關聯到美感、舒適、方便等問題，要能規劃出最優質的空間來將影音品質發揮到極致，還需要專業知識和經驗。影音視聽空間規劃分為：利用開放客廳規劃為視聽室，與選擇獨立空間規劃為視聽室。■　專業器材配置 須搭配空間規劃
很多人曾砸下了大把鈔票，購置了頂級的影音設備後，才發現精心設置的「家庭影院」、「家庭音樂廳」效果不如預期，甚至比原先更差。這一定是犯了一般人常犯的毛病，就是單專注器材的購置及空間的裝潢，卻沒有考慮到空間和音響器材間的關係。
影音器材必須有電視或投影設備、喇叭、高畫質播放機及能處理音響的擴大器，以國內的居住環境而言，純聽音樂與看AV的家庭劇院要分開成兩個空間使用是很困難的事，多半還是將音響室、AV 室及客廳融合在一起。雖然空間是合併的，但是器材可就不見得是合在一起的。有的在看影片時使用的是碟影機、AV擴大機及環繞喇叭系統，而聽音樂時則改成CD轉盤、數位類比轉換器、音響用前後級與喇叭。■　依空間大小配置 喇叭的擺設是關鍵
在小於8坪的空間，例如起居室、視聽室、辦公室或客廳，沒有必要使用大型的揚聲器，因為需被振動的空氣相對較小；中、小型房間使用的揚聲器，無論是落地型、桌上型皆宜，而迷你型的設計甚至可放在一般電視上或固定在牆上。若是大於8坪的大房間，需要較大輸出功率的揚聲器，因為更多的空氣需要被振動。
一般的家庭視聽空間，通常都只單純地擺放音響器材、放映器材及桌椅，這是為了空間吸音率而考量的。環繞音效喇叭的擺設，可以決定聲音的密度和定位，目前家庭影院的喇叭配置大致都是5.1的擺設型式，左右聲道喇叭front Left &Right擺設在聆聽位置前方的左右側，中央聲道（Center）則位於聆聽位置的正前方。至於左右環繞聲道（rear surround）則是建議在聆聽位置的左右側方往後20度角的範圍內，另外重低音（woofer）的部分可置於桌下任何一個地方，不過建議不要將重低音喇叭靠牆。

這幾年，很多人喜歡利用小空間，改成和室，元素大約有榻榻米、架高木地板、拉門、和式桌椅....等等，常運用在一般的居家設計，甚至是餐廳店面擺設中也有很多應用，但該怎麼選擇相關的建材，設計出最出色的空間？得花一點心思好好規劃！■　和室功能多元 地板架高增機能
「和」室的「和」是日本「大和民族」的簡稱，「和」字就是日本樣式的意思，因此，和室便是日本樣式的房間規劃，甚至連同桌椅也是依照日式規劃的方式排列，我們一般稱為和式桌椅。早期的台灣和室空間設計，多設計於於泡茶與臨時臥房等機能，但近幾年台灣的和室設計已經走向多功能的設計，和室不再是室內空間規劃的配角。和室概念現在常作於臥室、兒童遊戲區、書房、休憩室等。
和室設計概念來自於日本，因此許多地方也考量到日本地狹人稠的問題，因此有許多壁櫃或收納櫃的設置，使得使用機能，因此也是適合一般小坪數家庭的居家設計之一。 和室最常見的設計就是地板架高，若木地板架高達30cm以上，內部空間則可運用作為收納，儲藏碗盤、藏書之類的物件，規劃上最好保留磁磚，架高區原本的磁磚地坪不要拆除，如此一來，可增加內部空間的防潮性，此外，木地板架高之前，須先鋪上一層防潮布，增強防潮的功效。■　日形家具超耐用 保養清潔簡單擦
日式傢俱一向給人簡約、嚴謹、素雅的印象，沒有太多繁複、誇飾的強烈色彩，但手工塑造出的細緻深刻與線條，也散發出極簡東方的禪味。日式傢俱多利用木、藤、竹等材質，木材如檜、杉、松、柏、柞、櫸、胡桃木、紫檀木等貴重木材。又以當時日據時代從台灣砍伐的千百年老木品質最好、味道最到，因台灣氣候多變，老木通常經歷過熱帶到寒帶等氣候狀況，可謂身經百戰。
和風YAMATO傢俱行銷經理林小惠表示，和風傢俱在經過多道的歷練及防腐處理之後，基本上已經相當堅固耐用，如果沒有刻意的人為破壞，再經過長年使用、接觸摩擦下，傢俱反而會越來越有光彩，但仍須注意保養方式，比如化學清潔劑千萬不要使用，以免與漆或木材產生化學作用，用一般的乾淨軟布沾點清水，稍微輕拭表面即可，或是四個月清潔一次，也可以在清水中摻雜原木天然精油傢俱1～5％即可。

上週一連好幾天的雨天，除了稍稍解了台灣缺水問題外，也提醒民眾梅雨季節即將到來，對於想搭奢侈稅順風車買屋的自住客層來說，反而是看屋的好時機，此時不但可以清楚觀察房子是否會滲水漏雨，更能夠找出容易發霉的地方，讓房子最真實的一面呈現出來，到時才不會造成購屋糾紛。■　觀察屋頂外牆 留意廁所衛浴
台灣的氣候潮溼多雨，不論是屋齡新或舊的建築物，滲漏水問題都會存在，遇到梅雨季節，藉此可好好檢視有意購買的房屋，是否經得起抗滲漏的考驗，常見漏水的原因，包括屋頂、外牆的滲漏，浴廁、廚房的排水系統以及門窗與窗框滲漏問題。
21世紀不動產永和頂溪加盟店店東羅國峰提醒，民眾看屋應注意幾個地方，第一個牆壁表面是否產生剝落、起泡與粉片情況，也要特別留意重新油漆粉刷區域，是否有未乾的水痕、水漬現象。■　爭取自己權益 把握黃金時期
此外，要注意廚房的給水管路老舊有無滴水現象，浴廁的部份要仔細檢驗馬桶、洗手檯與牆面接縫處，至於門窗與窗框要仔細觀察細縫是否有滲水現象，不過有部份牽扯專業，最好是請專業人士一起陪同。
一般而言，委託專業信賴的仲介業者出售房屋，仲介業者為了避免事後糾紛，會建議賣方先自行修繕後再出售，羅國峰則表示，店內每一件成交案子，會提供漏水6個月保固，在交屋前，都會請特約廠商出示漏水安檢報告書，讓買方完全放心。