奢侈稅即將在6月1日正式上路，對於想買房子的民眾，心中一定充滿許多不安，到底奢侈稅後要怎麼買?專家表示，現階段市場成交量能依然維持低檔，價格則視區域、產品個別表現。如果是自住客，其實不用太擔心奢侈稅，可趁著現在奢侈稅實施前大膽進場，但如果是投資置產族，則要有長期抗戰的準備，眼光要看得遠一點，不建議短線操作。■ 自住買屋需求 開徵前進場最好 永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，目前整體房市平均成交價小幅下跌，不過次級地段、產品仍有5-15%不等跌幅，從奢侈稅發布後第六週開始，公司委託量也明顯減少，顯示未來奢侈稅實施後，屋主願意出售比率也可能逐漸降低，屋主不願賠售的情況下，索性乾脆就不賣了。建議買方進場要趁奢侈稅六月一日正式實施前的這段時間，把握進場購屋良機。 奢侈稅後成交量一直無法成交的原因，主要是買賣雙方對於價格認知差距過大，所以無法成交，但隨著距離奢侈稅實施日6月1日越來越迫切，屋主適度讓價展現誠意，買方也能接受，買雙方價格認知差距有明顯縮小，因此，到了第九周，成交量及收斡量又逐漸恢復到今年一月的正常水準。■ 投資置產 長線佈局為佳 針對投資置產族，黃增福表示，未來經濟仍成長，ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長線，眼光要遠，短線不建議操作。口袋要夠深，精算財務槓桿，做好中長期投資準備。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
12年國教將於103年上路，高中職與五專預計將有7成以上招生名額是採「免試入學」，且可能採取大學區制度。借鏡國中小的明星學區房市搶手，房仲業因此評估，選擇明星高中的學區宅，會是投資型購屋的熱門產品。(戴瑞芬報導)信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，在望子成龍、望女成鳳的心態下，不僅是國中小的明星學區，未來的明星高中學區宅，都會是投資型購屋的熱門產品。為了不讓孩子輸在起跑點，目前台北市的明星國小，都嚴格要求必須設籍滿六年才可入學，等於小朋友一出生就要設籍，對於希望小朋友在台北市市中心明星學校念書的父母來說，雖然可能買不起標準3房，但透過設籍住宅仍可滿足需求。房仲業指出，明星學校的設籍套房，只要自備款足夠，其實負擔並不重，以熱門的新生雙語國小學區總價約800~1000萬元的套房為例，央行選擇性的信用管制加上套房貸款成數低，需要自備款約400~500萬元，但之後可以用租金養套房，房子賣掉後又能把自備款拿回，實際上真正的花費支出並不多。根據信義房屋的成屋行情資料，明星學區的房價向來比區域房價高出一、二成以上，只要打著明星學區的招牌，這幾年來房價年年上漲，如大安區的新生國小及師大附中學區，近三年漲幅都在三成左右。學區內的公寓房價在75至85萬之間，大樓房價更飆至80萬至90左右，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上三、四萬元。房仲業認為，優質學區宅以及具有明星國中小甚至明星高中的完全學區宅，受到投資型購屋青睞進場，房市行情被長期看好。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
奢侈稅今天正式上路，短期交易非自用不動產的投機客，將被加徵10%到15%的奢侈稅。對於房地產的影響，學者和業者認為，台北市中心精華地段，房價波動不大，但是市郊餘屋量大，價格將會下修。（張佳琪報導）從二月底財政部釋放出課徵奢侈稅的訊息之後，部分房價過度飆漲的地區價格陸續修正，儘管修正幅度沒有辦法讓民眾滿意，但也代表奢侈稅對失控的房價確實起了一些效應。六月一號開始，奢侈稅上路，到底房地產市場是會像建商所言利空出盡逐步回溫，還是如學者研判，效應還會再發酵，有待觀察。財政部部長李述德則是對投機客喊話，不管用什麼方式規避奢侈稅，財政部絕對查得到，因為凡走過的必留下痕跡。李述德說：「這都查得到的，因為凡走過必留下痕跡、凡搬錢必留下記錄，這一定有的」。奢侈稅課微的範圍還包括高價的汽車、飛機、直昇機等等，這些奢侈品只要達到新台幣三百萬以上，都會被課徵10%的稅額。另外，五十萬以上的家具、保育類龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮等產品，同樣要課奢侈稅。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
新北市五股區日前發生大爆炸，造成4死38人輕重傷的慘劇，經檢警深入調查後發現，引起爆炸的主因是貨車司機與香鋪店老闆卸貨中途，不慎引起火災，造成15噸大貨車所載運的高空煙火全數引爆，爆炸威力驚人，不僅周邊建築物嚴重受損，更造成4死38傷的悲劇，類似的不定時炸彈，或許就在你我住家周遭，如何住的安心，成為重要的課題。【網路地產王／洪倩宜】■ 重大公安事故頻傳 點出居住安全問題過去這段時間景氣狀況向上攀升時，條件好與不好的房子，都有買方願意接手，若僅是看得到福地的住宅，倒也還好，只是住的人心裡面不太舒坦，若是住家靠近加油站、瓦斯槽、金紙店甚至變電所等，萬一發生事故，就可能危及生命危險。房仲業者指出，近期包括台中的夜店大火、基隆的走山事件加上五股的爆炸事件，將讓民眾購屋時更加注意住家的居住安全問題。■ 嫌惡設施影響房價 購屋前不可不慎除了肉眼可見的加油站、金紙店、大型瓦斯槽等設施外，還有一些必須要多勤勞走動才能發現的嫌惡設施，包括屋頂或者鄰棟是否有基地台，周邊是否有廟宇等，基地台可能會有電磁波過高的疑慮，廟宇則有噪音或空氣汙染等問題。除了這些常見的嫌惡設施之外，還有一些嫌惡設施是即使路過也看不出來的，如大型的變電所，若特別經過遮蓋與裝飾，沒有細看確實很難分辨，建議看屋時可以順口問一下房仲業者，附近有無嫌惡設施，以免購屋之後才發現周邊有嫌惡設施，這時就為時已晚了。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
台灣地窄人稠，一般建商在規劃兩房空間時，其房屋權狀通常不超過25坪，現在每三位購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅，導致都會中，兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案，但未來如果要小宅換大宅，兩房產品的增值空間如何？就必須認真評估了！【網路地產王/綜合】■ 地段決定房屋身價 抗跌保值好出租不管多大坪數，只要是位於生活機能佳的區域，例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等，房價的抗跌性較強。以台北市為例，除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外，其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。此外，門牌是否為重要道路也是個要件，即便位於小巷內，也能提高身價，以台北市信義計畫區週遭的小宅來說，無論是套房或兩房小住宅空間，門牌為「忠孝東路」，即使離捷運站距離較遠，其房屋售價就是會高過門牌為「基隆路」的房子，反之，15坪以下的小宅如果離交通要點較遠，很難從銀行得到貸款的支持，此外，市區的小宅也比較容易租出去。■ 社區決定生活品質 隔間影響租售潛力一般來說，若住宅座落在社區的話，轉賣時確實會較具賣相，不過，社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先，是公設比例問題。小宅的坪數有限，因此若位在社區內，則公設比例過高，室內實際坪數就縮水，即使勉強規劃成兩房，住起來也會覺得不舒暢；另外，房仲業者均建議，最好避免住到全為套房的社區，以免戶數相對較多，出入複雜，因此在選擇社區住宅時，最好選擇管理品質好，住起來也安全、愉快。另外，房仲建議，格局不好，相對地空間動線也會受到影響，樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間，而複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數，間接產生壓迫感，尤其是坪數不大的小坪數空間，像是20坪左右，隔成兩房則剛剛好，若是要隔成三房兩廳，每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間。在觀察房子時，要特別注意，屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大，至少，臥房的大小要能容納雙人床，將來若要分租或轉售，租方或買方的接受度會較高；樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間，因此遇到這樣的房子，最好是避掉，像是有長走道或陽台過多等，也最好考慮再三。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
每一個人之所以要接受教育，其中最重要的原因之一，就是為了要學習謀生的能力，所謂基本的謀生能力，通常只要擁有一技之長，在群體互助的社會之中，就一定會有活兒幹，只要是有活兒幹，就不會沒有飯吃！可是社會經濟為什麼會演變成現在，即使擁有了一技之長也未必真的能餬口，非得要靠「機會財」致富？打房最後不得不祭出「奢侈稅」的手段，另外也顯示出社會經濟上所得分配不均現象，解決問題的根本並不是法案決議通過就算了，其他背後影響所及之就業機會與基層民眾的生計，同樣也值得大家去關心。■ 「奢侈稅」案，牽動房產結構性的就業環境關係 什麼是一技之長，在房產居家領域的這個生活產業當中，像是「開鎖、配鎖」這一個小項目，其實也是不可缺少的，單純學會這項技能，就只要選定一個區域開一個小小的店舖，用不著太大的空間和租金的預算，自然也可以維生。因為一個區域的房產居住市場裡一定會有人買屋、換屋；要不就是租屋、換租，不管是房屋的買賣或租賃，只要其中有任何的異動，鎖店就會有商機，也就能生存。 當房市熱絡，各行各業的發達商機，並不會讓人對生存、生計的問題有所疑慮，但是當社會的經濟活動一旦停滯，不免就要令人擔心了！「奢侈稅」的議案，計較如何讓有能力置產、消費和投資的人可以多吐一點錢出來，像一齣懲罰富者投機的戲碼，看得全民樂透叫好，但是不健康的投機房市，用不健全的法令政策來抑制，不論是「齊頭」或「立足點」皆不平等，真正貧者所面臨的問題，有誰可以真正去關心呢？當經濟活動一下子瞬間消失，對於擁有資金可從事投機行為的商機不見了，但是對於最基層的社會工商勞動成員，就只能依賴類似於「配鎖、開鎖」這種被動型態的自然商機，您說他們應該要如何改變現狀提昇生活品質和環境？■ 重商經濟決策的思考，荒謬如同「何不食肉糜？」 光以房市立場來看總體經濟所面臨的問題，就好比是用「台北人」生活和消費的習慣性思維去看待其他所有的地方；用「金融投資」的商業模式套到其他所有產業的生存和生計，表面上可以解決整體社會產業鏈的結構性問題，提升了產能和競爭力，受益的是資本家，受害的卻是各個產業最基層的勞動人口。 於是有人可能會說，在自由競爭的環境體制之下，失去機會的這些人他們自己應該也要懂得自我提升價值，否則就只能接受被淘汰，錢財入不復出的原因是個人問題，那些賺不夠來花的人就是因為不懂得理財所以才會如此的，可以靠投資理財增加自己的財富啊！他們為什麼不去投資？……「為什麼不投資理財？」抱持有這種想法的執政官僚，不也就像是現代版的「何不食肉糜？」亦如同「恐龍法官」事件的迂腐荒謬無異一般！ 如果忽略了「Ｍ型化」所造成的新增弱勢族群這一端，並且不去探究為何造就了弱勢比例增加的原因，而完全歸究於人民個別的競爭力問題，那麼就好比是將居民百姓棄之於叢林，自行去面對「弱肉強食」與「適者生存」的野蠻生態沒有兩樣。■ 解決「Ｍ化」的後遺症，政府應將社會福利之責任當作「產業」來經營 所得與資產財富「Ｍ型化」結果並不只是房市所造成的問題，拿房市開「奢侈稅」的藥方並不能治本，當國家工業與科技化的生產力提升之後，從事於生產製造的勞動人口需求降低，同時即表示國家總體所提供之就業機會減少了，如果其他各種通路或金融等相關之服務業所提供的就業機會又無法增加，結構性的失業以及其他受扶養人口數量的增加則屬必然的問題，既然職業分配和財富分配不均的情況無可避免，國家的經濟政策在提撥補助於社會福利的比重，也應該相對要增加才是。 如果政府能將社會福利與扶持弱勢之責任，當作一項政策性的「產業」來經營，包括社福機構、志工團體……每一個組成分子都能發揮功能，如此就連因為結構性失業的居民也都可成為社會互助產業之中的角色，不僅自助、也可以助人。既然「奢侈稅」的法案可以如此快速地立案通過，那麼由資本與科技所造就而產生的「Ｍ型化」社會問題，政府也應該展現決心與效率，創設「社福產業」的互助法案，使社會貧富的問題藉由「產業型態」的執行力與行動效率，創造出一個良好的互助社會經濟環境。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
犀利人妻議題發燒，離婚也成為民眾關心的焦點，確實，近年來離婚率大幅增加，也讓民眾在居住行為上有所改變。精華區內套房或是兩房產品變得更受歡迎，需求也相對堅穩。房仲業者指出，離婚是一般人所不願意發生的事情，但如果真的不幸遇上，將居住問題解決更容易開啟新生活，因此業者建議，離婚者如果希望可以快速搬離傷心地，可以先採取租屋方式，暫時找到落腳的地方，再慢慢開啟新生活。■ 離婚莫驚慌 步上正軌最重要 房仲業者指出，離婚首要之務，就是要檢視財務狀況，特別是住宅。如果夫妻倆共同持有住宅，貸款又還沒繳清，一定要將未來繳付方式在離婚協議上寫清楚，以免一方耍賴。而不少離婚夫妻後來會採取將房屋出售的方案，除未來財務上比較清楚，也不容易發生相關糾紛。如果房屋要出售，建議在出售前不一定要先買屋，可以考慮租屋方式，除了負擔不會太重，也更可以爭取適應新生活的時間。■ 單親家庭重安全 社會救助也可靠 房仲業者也建議，如果是要養小孩的單親媽媽或爸爸，由於工作家庭兩頭燒，和小孩相伴的時間較少，因此尋找房屋時，要特別注意安全性。而針對單親媽媽，目前不少地方政府也有提供暫時免費居所或是短期便宜租賃，都是單親家庭可以考慮的方案。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
過了適婚年齡且能幹又單身的女性越來越多，甚至成為購屋族群的主力，也成了許多建案主要消費訴求對象，相對男性來說，女生更有投資理財收租的概念，房仲業者表示，想要當一個成功的包租婆，注意四大要件挑選好房屋。■ 居家環境安全 鄰近交通要站 中信房屋表示，戶數太多社區出入複雜房子不好管理，對於獨居女子來說安全上多一分威脅，如果大樓內有酒店等八大行業進駐，對未來轉手房價、出租租金都是一大影響，是不可輕忽的問題，建議尋找投資標的時，盡量避開此種。 交通便利不僅對生活多一分方便，對安全也多一分保障，對搭乘小黃及自己較沒有交通能力的女性來說，鄰近大眾交通運輸工具會是較好選擇，當然房屋出租率也比較高。■ 500公尺內有生活圈 選擇進可攻退可守 單身女性不妨選擇以房地產標的為中心向四周放射５００尺左右，恰巧是步行１０至１５分鐘的距離，生活機能完善的區域，一般租客都會搶著要，空置期自然降低。 信義房屋指出，投資房屋時也記得先挑進可攻、退可守的房屋，單身時候可以自己住，未來有結婚打算能出租，坪數也最好預留未來轉售彈性，在適當區域購買對的產品，例如在學區可以買套房，在住宅區盡量以三房商品為主，不論投資或轉售，都佔有較大利多。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
奢侈稅衝擊房市，「假」豪宅現原形！最近，價高的頂級房宅市場，雖然受衝擊的情況有限，但有些位於次級區域的假豪宅，成交數量卻大幅下滑，房仲評估，飾很可能受到奢侈稅衝擊，很多人慎選投資標的，讓這些次級物件的行情大跌導致！■ 購屋族學聰明了!假豪宅不再吃香這幾年，在房市一片榮景中，出現不少非精華地段或不具有絕佳樓層、景觀及視野，卻喊出頂級豪宅價位的建案，但就在奢侈稅上路前夕，有房仲業者發現，5月區域型豪宅產品價格，呈現越外圍價格修正幅度越大市況，台北市和新北市成交價位創新高比重，在今年首度滑落10%以下。根據永慶豪宅事業部統計，5月大台北豪宅中，總價低於新台幣6000萬元的區域型豪宅，無論在台北市中心區域、台北市郊區或是新北市，平均單價都比4月向下修正1.7%至3.2%，而且是連續4個月下滑。而位置越外圍的區域豪宅，價格修正幅度越大。區域豪宅成交價位創新高比重，1月在北市中心高達52%，北市郊區39%，新北市22%；到了5月，創新高比重全部低於10%。■ 假豪宅乏人問津 頂級豪宅不跌反漲「這跟奢侈稅，脫不了關係！」房仲認為，最近拋出物件的投資客大增，其中，有不少魚目混珠的假豪宅，因為市場的供給量大增，趕在奢侈稅徵收前拋出，但這個敏感時間點，購屋族的敏銳度也不低，對於物件的挑選更為嚴格，因此，才造成這類假豪宅的成交量大跌！相較之下，市中心精華地段、總價6000萬元以上的頂級豪宅產品表現穩健，5月價格比4月逆勢微幅上漲0.5%，而且成交價位創新高比重仍保有兩成以上。儘管頂級豪宅有優勢，不過永慶房屋首席房產顧問葉國華提醒，由於最近成交個案價位創新高比重與今年初普遍有50%以上的比重相較，明顯低了不少，顯示買賣雙方的價格拉鋸仍相當激烈。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
奢侈稅6月1號才要正式實施，但是抑制房地產市場短期炒作已漸成效，不過，房市交易量卻也因此萎縮。為了健全房屋市場，行政院長吳敦義今天指示，相關部會在一個星期內提要出多元優惠措施，放寬補貼，以活絡正常房屋市場交易。而根據內政部研議，青年安心成家方案的貸款補貼年限，將由20年延長為30年。（張德厚報導）馬政府祭出「奢侈稅」，抑制房地產市場短期炒作，房價雖然不再上揚，但是市場出現交易量萎縮、買賣雙方觀望的情形。為了健全房屋市場，實現居住正義，行政院長吳敦義5日在行政院會中指示，相關部會一個星期內提出多元優惠措施，放寬補貼，活絡正常房屋市場交易。新聞局副局長王麗珠轉述吳揆的說法：『對首購或換購的青年及一般民眾，提供多元優惠措施，協助其租購優質住宅安居，並活絡正常房屋市場交易。院長特別指示，陳副院長、林秘書長於近期內邀集相關部會研議，並於一週內提具體的措施，將個部會的構想，整合出完整的配套，一方面可以遏制炒作，一方面可以健全房屋市場。』在相關配套方面，內政部決定放寬「青年安心成家方案」及「整合住宅補貼資源實施方案」的貸款利息補貼，補貼年限將由20年延長為30 年。對於提出住宅補貼申請、經審查符合條件的民眾，無論是租金補貼或是購置、修繕住宅的貸款利息補貼，都將不受年度計畫戶數的限制。另外，財政部的「青年首購優惠」500萬低利貸款，可以與內政部的「青年安心成家方案」貸款額度搭配並用，合計最高可達720萬，貸款成數最高可達8成。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
報稅季節到來，近來隨著政府打房的腳步，開始針對不動產交易課稅，但其實只要把握住一些原則，房地產交易還是可以透過合法的方式聰明節稅，房仲表示，其實房產買賣交易雙方無論賺賠，都能有條件扣抵稅額達到節稅的目的，如果是換屋族在賣屋兩年內再買房子，且重購房價高於出售房價並符合自用住宅條件，還可享「重購自用住宅扣抵」。■ 賣屋賺賠要注意 節稅方式大不同一般正常的買賣交易通常是賣方賣得的售屋價金，會大於當初取得時之價格，若屋主是以低價賠售時，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，如果當年度不夠扣抵，可於之後三年的財產交易所得扣除，但賣方必須提出售屋的實際價格減去當初取得該屋之成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件才行。 在去年換屋的消費者，除了土地增值稅享有重購退稅外，若購買的房屋價值大於出售房屋所得時，江龍名表示有機會可以依稅額中扣抵或退還，只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。■ 包租公包租婆 節稅睜大眼樂當房東的包租公、包租婆們，即使讓房客申報租金收入，也未必會當繳稅大頭！可依財政部公告的標準，直接扣除租賃收入43%的必要費用，以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。或是採取另一種方式將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用，如房屋折舊、修繕支出等逐項提出證明，作為列舉扣除之用，消費者不妨試算何種方式申報最划算。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
新光松江、承德與板橋大樓的不動產資產信託，18日公開標售，標售底價為21.27億元，最後由新光合成纖維等3家公司得標，得標金額為35.24億元，溢價約65.7%，新纖出價金額高於富邦人壽、國壽、台壽保、中壽、新壽等公司。全球資產統計，近年經營狀況不錯的傳統產業，最近3季就買進大台北地區超過100億元的辦公室、廠辦或商場，相當看好商用不動產後市。■ 政府打房 壽險瞄準商辦
此次能夠順利高價標脫，全球資產管理公司專案經理王維宏分析，「稀有釋出、地段佳、產權單一、穩定收益、改建價值」都是吸引買方高價搶標主因，由於三棟大樓都是完整產權的標的，出租狀況穩定，而現況除了已出租的辦公室之外，更有200～300坪不等的方正土地，加上平均屋齡普遍超過20年，位置最好的松江大樓屋齡近40年，未來若規劃重建開發效益可觀。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，對壽險業來看，這三棟商辦大樓都有租約，有持續穩定的租金流入，沒有買素地須「即時利用」的問題，故吸引各家壽險業者進場競標，而原本就有意標回的新光人壽不僅自己有投標，同時聯合集團子公司再投一標，最後以超高價得標。■ 傳產業實力雄厚 積極佈局商辦
近年以來受惠國際原物料價格攀升，加上中國市場崛起，國內的傳統產業公司經營狀況大幅改善，因而衍生出不少置產需求，除了不少傳產老闆購置豪宅外，更有傳統產業開始購置台北市精華區的商用不動產，全球資產公司統計，光最近3季以來，傳統產業購置大台北地區辦公室、廠房、商場的金額，就超過百億元。
jackwork27 發表在
痞客邦
留言(0)
人氣()
